Fundo abandonou projeto imobiliário antes de receber milhões de Vorcaro para ‘Dark Horse’

Por Cecília Olliveira, Deborah Leão e Steven Monacelli, no Intercept Brasil

O Havengate Development Fund LP, fundo que recebeu ao menos 10,6 milhões de dólares de empresas ligadas a Daniel Vorcaro, do Banco Master, para financiar o filme “Dark Horse”, foi criado originalmente para vender a investidores, inclusive brasileiros, a Havengate Community, um projeto imobiliário de 21,1 milhões de dólares no Texas. Dependendo do valor depositado na iniciativa, havia a promessa de obtenção de green card – documento de residência permanente nos Estados Unidos.

Informações levantadas pelo Intercept Brasil mostram que o empreendimento nunca saiu do papel. O fundo, porém, mesmo sem objeto, continuou a existir. E serviu, alguns anos depois, como veículo para receber o dinheiro da Entre Investimentos e Participações.

Documentos obtidos pelo Intercept e checagens em registros oficiais do estado do Texas, do condado de Collin e da cidade de Melissa mostram que o empreendimento prometido em Melissa, no Texas, não chegou a ser executado. Não há nenhum terreno registrado no condado em nome do fundo ou de qualquer dos personagens ligados ao projeto e não há alvará de construção emitido pela prefeitura.

A equipe do Intercept esteve no local da promessa de empreendimento na segunda semana de junho de 2026. A reportagem percorreu toda a área delimitada no material de publicidade da Havengate Community — o quadrilátero formado pela Melissa Road ao norte, pela Champions Way e County Road 413 a oeste, pela County Road 415 a leste e pela Meadow Park Drive ao sul.

A região, conforme constatado, está em rápido crescimento – mas a parcela específica onde, segundo a divulgação, deveria constar a área comercial do empreendimento está intocada. É um terreno coberto por árvores, sem qualquer placa indicando licenças, obras ou identificação de empresa construtora.

Ao sul da parcela demarcada para a área comercial, há obras residenciais em andamento. Mas elas pertencem a um empreendimento sem qualquer relação com a Havengate Community, chamado Meadow Park, desenvolvido pela construtora Ashton Woods — uma das maiores incorporadoras residenciais dos Estados Unidos.

O traçado do Meadow Park é completamente diferente do que foi prometido pela Havengate. E, embora a Ashton Woods esteja construindo justamente em parte da área que a Havengate dizia que iria desenvolver, não há nenhuma placa, contrato ou sinal de associação entre as duas empresas. O Havengate Development Fund LP nunca foi proprietário do terreno.

A promessa de um ‘estilo de vida’

Os detalhes do projeto original estão em um material publicitário da Havengate Community de 2020, produzido pela Calixsan Capital Management LLC, empresa registrada na Flórida em 17 de agosto de 2015.

Os sócios são Paulo Calixto, advogado de imigração de Eduardo Bolsonaro nos EUA, e o corretor de imóveis Altieris Santana, controladores do Havengate Development Fund LP – o fundo que recebeu os 10,6 milhões de dólares para o filme sobre Jair Bolsonaro, em investigação pela Polícia Federal.

O material de publicidade ilustrado promete um empreendimento completo, um “estilo de vida” para “avançar o conceito de moradia”. Um vídeo em português na página de divulgação no Facebook descreve “uma comunidade onde saúde, bem-estar, artes, esportes e tecnologia se unem para fazer parte da sua rotina”. As vantagens incluem rede 5G e localização a poucos minutos de Dallas, ao lado de “um dos melhores high school de Melissa”.

O material previa a ocupação de 95 acres de terreno — cerca de 384 mil metros quadrados, equivalentes a 53 campos de futebol padrão Fifa. Nessa área, estariam incluídos 300 lotes residenciais, 58 townhomes (casas geminadas) e 312 mil pés quadrados de área comercial — aproximadamente 29 mil metros quadrados.

O cronograma era detalhado: aprovação de zoneamento em março de 2020, compra de terreno em dezembro de 2020, início das obras em fevereiro de 2021, primeiros lotes prontos em dezembro de 2021 e takedowns — vendas dos lotes para construtoras parceiras — entre o primeiro trimestre de 2022 e o primeiro trimestre de 2024. A promessa de retorno aos investidores era de 13% ao ano.

O atrativo principal, no entanto, estava no anexo do material de divulgação, que vinculava explicitamente o investimento ao programa EB-5, o visto americano de residência permanente concedido a estrangeiros que aportam capital em projetos qualificados nos Estados Unidos.

À época, o ticket mínimo de entrada no programa era de 1,8 milhão de dólares por investidor — pouco mais de R$ 7,2 milhões na cotação de 31 de dezembro de 2019. Em outras palavras, o produto oferecido era um green card atrelado a um terreno no Texas.

Mas a construtora indicada como parceira do empreendimento – a Artec Integrated Solutions – nunca executou o projeto. E, enquanto o cronograma de obras ainda corria no papel, a gestora do fundo já havia abandonado o registro como gestora regulada nos Estados Unidos.

Empreendimento não existe nos registros do Texas

Cinco anos depois do início das obras previsto no cronograma original, uma consulta realizada pelo Intercept aos sistemas oficiais do condado de Collin mostra que o empreendimento Havengate Community não existe.

No Collin Central Appraisal District — órgão público que cadastra todos os imóveis do condado para fins de tributação, equivalente ao registro municipal usado no Brasil para cobrança do Imposto Predial e Territorial Usuário, o IPTU —, a busca pelo endereço apresentado em materiais comerciais como localização do empreendimento (4201 E Melissa Rd, Melissa, Texas) retorna zero resultados. Não há terreno cadastrado com esse endereço.

A busca por proprietário também não tem retorno. Nenhuma propriedade aparece registrada em nome do fundo Havengate Development Fund LP, da gestora Calixsan Capital Management, da construtora Artec Integrated Solutions, da corretora Sanmo Realty (corretora afiliada à Calixsan), do advogado Paulo Calixto, nem do cofundador da Calixsan, Altieris Santana.

No sistema oficial de mapeamento do condado de Collin, o GIS público, o endereço 4201 E Melissa Rd aparece apenas como ponto geográfico — sem polígono delimitando lote, sem Property ID (identificação da propriedade), sem dono registrado, sem valor avaliado para fins de tributação. Endereços vizinhos retornam todos os dados padrão de propriedades cadastradas, incluindo nome do proprietário, ano de construção das edificações e valor venal.

A cidade de Melissa confirmou ao Intercept, em resposta a pedido formal, que não há alvará de construção emitido para nenhum empreendimento com o nome Havengate Community.

Em uma plataforma comercial de corretores de imóveis do Texas, o Homes and Rentals, ou HAR, há registro de uma listagem com o nome “Havengate Community” associada a um lote de 12,8 acres no endereço 4201blk E Melissa Rd. A sigla “blk” é convenção americana para block, usada quando o terreno é genérico, sem número de casa atribuído — sinal de pré-desenvolvimento. Mas o HAR é uma plataforma privada de listagens comerciais, como o Zap Imóveis, não uma fonte oficial de propriedade. Nenhum dos sistemas oficiais do condado de Collin confirma a existência desse terreno como lote cadastrado.

A localização que aparece nessa listagem comercial bate com o master plan publicitário que aparece na página 15 do material de divulgação: em frente ao Ford Sports Village, citado no documento da Havengate Community como “City of Melissa Baseball Fields and Park”, na E. Melissa Road, próximo às County Roads 413 e 415. Mas, oficialmente, ali não há terreno cadastrado nem obra concluída.

O material publicitário da Havengate apresenta a Artec Integrated Solutions LLC como construtora responsável pelo empreendimento. David Rey aparece como Director of Construction e Jordan Rey, como Architect and Supervisor.

Em entrevista ao Intercept, Jordan Rey confirmou que a empresa de seu pai, David — falecido em 2023 —, chegou a trabalhar na concepção do empreendimento, mas “o projeto foi interrompido antes do início da construção”.

“O projeto foi encerrado antes que a cidade emitisse qualquer licença de construção e antes do início efetivo das obras”

Segundo o arquiteto, que diz ter participado de reuniões para auxiliar Calixto na obtenção das licenças, a empreiteira de sua família atuou na concepção do projeto, na tratativa da documentação junto ao governo local e em pesquisas de mercado, mas “não executou nenhuma obra”. “Pelo que entendo, o projeto foi encerrado antes que a cidade emitisse qualquer licença de construção e antes do início efetivo das obras”.

Jordan Rey insiste que “o projeto Havengate foi interrompido por volta de 2020–2021”. O arquiteto não soube dizer o que levou o plano a ser abandonado.

Um refúgio seguro, mas para o dinheiro

Para captar e gerir dinheiro de terceiros, a Calixsan Capital Management estava registrada como investment adviser nos estados do Texas e Flórida desde 2015 — autorização equivalente, no Brasil, ao registro de gestora de recursos na Comissão de Valores Mobiliários, a CVM. Esse registro obriga a empresa a preencher e atualizar periodicamente um documento público que informa quanto dinheiro administra, quantos clientes tem, suas práticas de cobrança e eventuais processos criminais ou civis envolvendo a empresa ou seus diretores.

Em 5 de maio de 2021, a Calixsan abriu mão desse registro no Texas. Quatro meses depois, fez o mesmo na Flórida. Segundo o cronograma do material publicitário do Havengate, o projeto deveria estar em pleno andamento naquele momento — entre o início das obras, em fevereiro de 2021, e os primeiros lotes prontos, em dezembro de 2021. Em vez disso, a empresa que tinha oferecido o Havengate a investidores estrangeiros deixou de ser fiscalizada pelos órgãos reguladores americanos exatamente neste período.

A entidade Havengate Development Fund LP, no entanto, não foi dissolvida. Continua ativa no Texas Comptroller, o órgão fazendário do estado, até hoje. Continua ativa também a Havengate Development Fund GP LLC, a empresa que administra o fundo. Ambas têm como agente legal o escritório Law Offices of Paulo Calixto PLLC — de Paulo Calixto, advogado de Eduardo Bolsonaro.

A reportagem também verificou no sistema EDGAR da SEC, banco de dados público da Securities and Exchange Commission — comissão de valores mobiliários dos Estados Unidos, equivalente à CVM brasileira – que o Havengate Development Fund LP nunca depositou o chamado Form D, documento obrigatório que toda empresa que vende cotas a investidores sob a regra de oferta privada precisa entregar à SEC em até 15 dias após a primeira venda. A ausência do documento indica que ou o fundo, embora tenha continuado aberto, não chegou a fechar nenhuma venda com investidores, ou que eventuais vendas foram feitas em desacordo com a lei federal de valores mobiliários americana.

A Organização Mundial de Saúde declarou que havia uma pandemia da Covid-19 em 11 de março de 2020, e a página oficial da Havengate Community no Facebook tem o último post datado de 27 de março daquele ano. Isso é mais de oito meses antes de o fundo ter sido registrado como entidade jurídica no Texas, em 24 de novembro de 2020. O site institucional https://havengatecommunity.com está fora do ar. Mas, no site da Calixsan Capital, indicada como gestora, o Havengate é o único projeto listado.

Ou seja: embora a Havengate Community nunca tenha saído do papel, o fundo que serviria de veículo financeiro para o projeto não foi extinto.

Durante quase quatro anos, esse fundo permaneceu juridicamente ativo nos Estados Unidos, mas sem qualquer atividade pública. Não houve atualização na página do Facebook, comunicação aos órgãos reguladores, registro de propriedade, registro de obra, depósito de Form D na SEC. Nenhum sinal de vida operacional.

O fundo Havengate Development Fund LP, criado para captação de recursos para um projeto que nunca se concretizou, permanece aberto, anos após sua criação com esse fim, sem registro nos órgãos de supervisão financeira.

Mesmo assim, em 14 de fevereiro de 2025, o fundo recebeu uma ordem de pagamento internacional de 2 milhões de dólares. O dinheiro vinha do Brasil e era a primeira parcela de uma negociação entre Flávio Bolsonaro e Daniel Vorcaro para financiar a produção do filme “Dark Horse”, sobre Jair Bolsonaro, segundo comprovante de transferência obtido com exclusividade pelo Intercept.

O Intercept procurou a Calixsan Capital Management LLC, responsável pelo material publicitário da Havengate Community. Também tentou entrar em contato com os seus sócios, Paulo Calixto e Altieris Santana, que também administram o fundo Havengate, e com a defesa do banqueiro Daniel Vorcaro. Não houve retorno até a publicação desta reportagem. O espaço segue aberto.